Zgodnie z art. 683 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tj. z dnia 18 października 2019 r., Dz.U. z 2019 r. poz. 2204, dalej: ustawa), można zastąpić zabezpieczoną wierzytelność inną wierzytelnością tego samego wierzyciela. Do zmiany zabezpieczonej wierzytelności stosuje się przepisy o zmianie treści hipoteki. Zgoda osób, którym przysługują prawa z pierwszeństwem równym lub niższym, nie jest potrzebna.
Zgodnie z powyższą zasadą, która weszła w życie z dniem 20.02.2011 r., dopuszczalne jest zastąpienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką inną wierzytelnością. Zastąpienie dotychczasowej wierzytelności jest dopuszczalne zarówno wtedy, gdy hipoteka jest ustanowiona na jednej nieruchomości, jak i w wypadku hipoteki łącznej.
W wyniku zastąpienia pierwotnie zastąpiona wierzytelność przestaje korzystać z przywileju zabezpieczenia hipotecznego, a w jej miejsce wchodzi inna wierzytelność. Przepis pozwala na wielokrotne wykorzystanie już ustanowionej, tej samej hipoteki. W wyniku zastąpienia ta sama hipoteka stanowi zabezpieczenie innej wierzytelności z zachowaniem dotychczasowego pierwszeństwa. Co istotne nie powstaje w ten sposób nowa hipoteka a wykorzystywana jest istniejąca hipoteka z ustalonym pierwszeństwem.
Jedynym warunkiem podstawienia jest, aby obie wierzytelności były tego samego wierzyciela. Nie jest konieczne, aby wierzytelność podstawiana była tego samego rodzaju co zastąpiona, np. pierwotnie hipoteką zabezpieczony był kredyt w rachunku bieżącym, a po zastąpieniu hipoteką będzie zabezpieczona pożyczka.
Podstawiona wierzytelność nie musi być także w tej samej wysokości co wierzytelność zastąpiona. Jej wysokość może być niższa albo wyższa. Ustawodawca nie wprowadził bowiem zasady, że prawo do zastąpienia przysługuje w granicach zastępowanej wierzytelności. Przy czym należy pamiętać, że mówimy tutaj o wysokości wierzytelności a nie wysokości hipoteki. Jeżeli podstawiana wierzytelność będzie wyższa niż wierzytelność zastępowana, Bank musi mieć świadomość, że nowa wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką jedynie do wysokości sumy hipoteki. Z kolei podstawienie wierzytelności niższej może spowodować, że właściciel nieruchomości zażąda zmniejszenia sumy hipoteki i w ten sposób powstanie opróżnione miejsce hipoteczne (Art. 683 KWU Heropolitańska 2019, wyd. 4/Heropolitańska).
Możliwe jest zastąpienie jednej wierzytelności kilkoma wierzytelnościami, kilku wierzytelności jedną wierzytelnością bądź kilku wierzytelności kilkoma innymi wierzytelnościami (tak m.in. T. Czech, Księgi wieczyste i hipoteka, s. 891).
Do zastąpienia wierzytelności konieczne jest, aby wierzytelność zastępowana istniała w dniu składania wniosku w sądzie o wpis tej zamiany. Nie może być zastąpiona wierzytelność wygasła, np. spłacona w całości przez dłużnika (tak T. Czech, Księgi wieczyste i hipoteka, s. 891; B. Swaczyna, w: J. Pisuliński (red.), Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, s. 764–765). W takim wypadku hipoteka wygasa, a właścicielowi nieruchomości przysługuje uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
W celu podstawienia zabezpieczonej wierzytelności należy dokonać zmian w treści hipoteki. Oznaczenie wierzytelności podstawianej na miejsce lub obok dotychczas zabezpieczonej wierzytelności musi być precyzyjne, tak jak w przypadku wpisu hipoteki.
W przypadku hipotek bankowych, zamiana wierzytelności wymaga oświadczenia właściciela nieruchomości spełniające wymagania określone w art. 95 ust. 1 Prawa bankowego. Niniejsza instytucja ma zatem zastosowanie w przypadkach, gdy z uwagi na niską kwotę wierzytelności (z uwagi na jej spłatę przez dłużnika) Bank rezygnuje z zabezpieczenia hipoteką danej wierzytelności, a w miejsce dotychczasowego kredytu wchodzi nowy kredyt. Instytucja ta nie ma zastosowania do podstawienia w miejsce dotychczasowego kredytu innego kredytu/wierzytelności zabezpieczonej inną hipoteką. Ponadto jeszcze raz przypominam, że instytucja ta nie może mieć zastosowania w przypadku gdy faktycznie zastąpiona wierzytelność wygasła a nie nastąpiło jeszcze wykreślenie hipoteki zabezpieczającej tą wierzytelność.
