Przepis art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Stosownie zaś do art. 69 tej ustawy, w granicach przewidzianych w Kodeksie postępowania cywilnego, hipoteka zabezpiecza także roszczenia o odsetki nieprzedawnione.
Ponadto, przedawnienie roszczenia z tytułu kredytu w stosunku do dłużnika osobistego – kredytobiorcy nie ma wpływu na odpowiedzialność dłużnika rzeczowego. Z mocy art. 77 ustawy przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Przepisu tego nie stosuje się do roszczeń o świadczenia uboczne (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach – I Wydział Cywilny z dnia 27 lutego 2020 r. I ACa 637/19). Sam fakt, że roszczenie w stosunku do dłużnika osobistego przedawniło się, nie zwalnia więc z odpowiedzialności dłużnika rzeczowego co do należności głównej.
Art. 78 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, iż jeżeli wymagalność wierzytelności hipotecznej zależy od wypowiedzenia przez wierzyciela, wypowiedzenie jest skuteczne względem właściciela nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym, gdy było dokonane w stosunku do niego. Przepis ten ma na celu ochronę dłużnika hipotecznego, chodzi o bowiem to aby nie był on zaskoczony wniesieniem do sądu sprawy o zapłatę, musi mieć możliwość dobrowolnego zaspokojenia wierzyciela hipotecznego. Dlatego też istotnie Sąd Najwyższy w swych orzeczeniach liberalizuje wymogi takiego wypowiedzenia stwierdzając, iż wystarczy aby dłużnik hipoteczny miał świadomość, że wierzyciel hipoteczny będzie domagał się od niego zapłaty długu zabezpieczonego hipoteką. Jednakże nie ma to żadnego przełożenia na ewentualne przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką albowiem istotą zabezpieczenia hipotecznego jest, zgodnie z art. 77 u.k.h.w., że przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.
W tym miejscu należy wskazać na wyrok Trybunału Konstytucyjnego sygn. akt SK 31/17 z dnia 15 maja 2019 r. W skardze konstytucyjnej podniesiono, że art. 77 ustawy narusza konstytucyjną zasadę równości wobec prawa, różnicuje bowiem sytuację dłużników zależnie od rodzaju zabezpieczenia. Skarżącą wsparł Rzecznik Praw Obywatelskich, który uznał, że zaskarżony przepis nieproporcjonalnie ogranicza konstytucyjną ochronę prawa własności. Trybunał Konstytucyjny uznał art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece za zgodny z Konstytucją. TK wskazał, że zaskarżony przepis odnosi się w równym stopniu do wszystkich dłużników osobistych, którzy dokonali obciążenia przedmiotu swojej własności hipoteką, jak również osób trzecich – właścicieli niebędących dłużnikami osobistymi. W opinii TK nie prowadzi on zatem do zróżnicowania sytuacji dłużników. Nie skutkuje również zróżnicowanym poziomem ochrony własności i praw majątkowych, z których mogą być egzekwowane wierzytelności wobec osoby trzeciej niebędącej dłużnikiem osobistym. Zdaniem TK z zaskarżonego przepisu wynikają gwarancje ochrony praw zarówno dla wierzyciela, jak i dłużnika hipotecznego. Upływ terminu przedawnienia prowadzi bowiem do istotnego ograniczenia uprawnień wierzyciela, który traci możliwość zaspokojenia świadczeń ubocznych. Zapobiega jednocześnie narastaniu świadczeń ubocznych w długim okresie czasu, które mogłyby być źródłem dodatkowych korzyści dla wierzycieli. Z drugiej strony art. 77 stanowi gwarancję ochrony dłużnika, który po upływie terminu przedawnienia może skutecznie uchylić się od spełnienia świadczeń ubocznych. Trybunał uznał, że wyważenie interesów właściciela nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym i wierzyciela hipotecznego nie narusza zasady proporcjonalności.
Ponadto, Trybunał Konstytucyjny zwrócił uwagę na szczególny charakter art. 77 ustawy o księgach wieczystych wskazując, że przepis ten odnosi się zarówno do dłużników osobistych, którzy dokonali obciążenia przedmiotu swojej własności hipoteką, jak również do dłużników rzeczowych. Trybunał zaznaczył, że celem hipoteki jest stworzenie gwarancji efektywnej ochrony praw wierzyciela zaś domaganie się ochrony przez dłużnika rzeczowego nie będącego dłużnikiem osobistym nie może wyłączać czy ograniczać uprawnień jakie płyną z instytucji zabezpieczenia dla wierzyciela. Wskazano również, że wierzyciel hipoteczny w związku z przedawnieniem roszczenia traci możliwość zaspokojenia świadczeń ubocznych z przedmiotu hipoteki, zaś dłużnik hipoteczny po upływie terminu przedawnienia może skutecznie uchylić się od spełnienia świadczeń ubocznych.